澳洲租屋完全指南：新移民必讀手冊

了解澳洲租屋市場

在開始申請之前，了解澳洲租屋市場的運作方式非常重要。與某些國家直接與房東交易不同，大多數澳洲租屋都是透過房地產中介（代表房東）來管理的。

重要術語說明

需要準備的典型費用

準備租屋時，預計需要以下前期費用：

• 押金 (Bond)： 相當於 4 週租金（因州別和租金金額而異）
• 預付租金： 2-4 週（因州而異）
• 水電連接費： 電力/瓦斯設定約 $50-150
• 網路設定費： 視供應商而定 $0-100
• 租屋保險： 每週 $4-30（視保障範圍而定）

範例： 以每週 $600 的公寓為例，預計需要準備約 $3,600-$4,800 的前期費用（4 週押金 + 2-4 週預付租金）。

租屋保險：保護您的財物

房東的建築保險不包括您的個人物品。您需要租屋財物保險：

此保險涵蓋傢俱、電子產品和衣物的失竊、損壞或遺失。

尋找租屋

熱門房產搜尋平台

看房注意事項

• 提早到達（前 15 分鐘）- 給中介留下良好印象
• 拍攝有時間戳記的照片/影片： 記錄房屋現況（手機會自動記錄）
• 檢查水壓、電源插座和電器
• 詢問租期長度的彈性
• 注意附近的公共交通和生活機能
• 詢問寵物政策（如適用）
• 詢問最低租屋標準（尤其是在 NSW 和 Victoria）

租屋申請流程

數位申請平台

租屋申請流程已幾乎完全數位化。大多數中介使用專門的平台：

1Form（由 realestate.com.au 提供）

1Form 讓您建立可重複使用的租屋個人資料，可以向多個房產提交申請而無需重新輸入資料。在 NSW 和 Queensland 廣泛被接受。

您需要準備：

• 政府核發的身分證件（新移民可用護照）
• 收入證明（僱傭合約、銀行對帳單或錄取通知書）
• 租屋歷史/推薦人（或替代推薦人）
• 100 分身分證明文件

Snug

Snug 提供類似功能，另外還有額外特點。在 Victoria 和 South Australia 較為流行。資料收集較少，完成速度較快。

主要特點：

• 可重複使用的租屋履歷
• 安全的文件儲存
• 基於個人資料完整度的「配對分數」
• 與中介直接溝通

2Apply（由 Domain 提供）

Domain 的平台，資料要求與 1Form 類似，使用較少但被 Domain 上架的房產接受。

隱私提示： 所有數位平台都會儲存大量個人資料。在昆士蘭，未成功申請者的資料必須在 3 個月內銷毀，成功申請者的資料則在租約結束後 7 年內銷毀。注重隱私的申請者可在獲批後要求完全刪除個人資料。

⚠️ 平台提示： 這些平台使用演算法對申請進行排名。Snug 的「配對分數」依賴新移民缺乏的歷史資料--如果您有財務能力支付該房產，不要因低分而氣餒。2Apply 使用針對澳洲文件優化的 OCR 掃描；如果您的外國護照被自動掃描器拒絕，請要求人工審核。

什麼是 100 分身分證明？

澳洲租屋申請通常需要「100 分身分證明」：

對於新移民，護照（70 分）加上銀行對帳單（25 分）和水電費帳單或 Medicare 卡（25 分）通常可以滿足要求。

專業提示： 抵達後立即將海外駕照轉換為澳洲駕照。這有雙重目的：獲得駕駛權利，同時獲得中介更信任的高價值本地身分證件（40-70 分）。

沒有澳洲租屋記錄如何提交有競爭力的申請

作為新移民，您可能沒有澳洲租屋推薦人。以下是加強申請的方法：

存款門檻指南：

• 一般租房： 展示相當於 6 個月租金加生活費的存款
• 高端市場（雪梨東區等）： 可能需要約 $100,000 澳元來彌補缺乏就業歷史的劣勢

如何表達預付租金意願： 當提出預付租金時，請這樣表述：「為了支持我的申請並展示財務穩定性，我願意預付 6 個月的租金。」 這明確將其表述為自願提供，使中介符合禁止房東要求過多預付款的法律。

申請文件清單

身分證件：

• ✅ 護照和簽證核准通知
• ✅ 照片證件（如有駕照）
• ✅ 出生證明（如需要分數）

財務證明：

• ✅ 僱傭合約或錄取通知書
• ✅ 最近的薪資單（如已在澳洲工作，最近 2-4 週）
• ✅ 顯示存款的銀行對帳單（3 個月）

租屋歷史：

• ✅ 之前房東的推薦信（海外的也可以）
• ✅ 租屋記錄或租約（如有）

推薦人：

• ✅ 專業推薦人（僱主/主管）
• ✅ 個人/品格推薦人（非家人）

申請時間

標準處理需要 24-72 小時，在較冷淡的市場中，有些中介當天即可回覆。

常見被拒原因：

1. 拖欠租金（>70% 的拒絕）- 資料庫中有延遲付款記錄
2. 負面租屋歷史（~60%）- 有財產損壞或被驅逐的證據
3. 收入不足（~50%）- 收入低於要求比例
4. 申請不完整（~40%）- 缺少文件或資料不符
5. 不利的推薦（~30%）- 僱主或房東的負面評價

了解押金要求

什麼是租屋押金？

租屋押金 (Bond) 是保護房東免受財產損壞或拖欠租金的保證金。在澳洲，押金由政府機構保管--而非房東或中介--這為房客提供了重要保障。

重要規則：

• ⚠️ 房東要求額外的「寵物押金」在任何州都是違法的
• ⚠️ 只有在簽署租約並收到已簽名的物業狀況報告後才付押金
• ⚠️ 押金不能用於支付租金
• ⚠️ 押金必須存入監管機構（不能由房東保管，NT 除外）

各州/領地押金上限

可以和不可以收取的費用

合法費用：

• ✅ 租金（根據租約約定）
• ✅ 押金（限於上述金額）
• ✅ 訂金（最多 1 週租金，僅在您被批准後）
• ✅ 租約登記費（僅 NSW，如適用）

非法費用：

• ❌ 申請費（在所有州都是違法的）
• ❌ 推薦人查核費
• ❌ 看房費
• ❌「寵物租金」或額外寵物費/押金
• ❌ 除押金和訂金以外的任何前期費用

各州預付租金上限

房東可以要求的預付租金金額有限制（與押金分開）：

關鍵區別： 房東不能要求超過這些金額，但在大多數州他們可以接受房客的自願提供。這是新移民的一個策略槓桿。

了解租金競標法規

租金競標（出價高於廣告價格）現在受到嚴格監管：

嚴格禁止（QLD 和 NT）：

• 中介索取和接受更高出價都是違法的
• 房產必須以固定價格刊登--這就是簽署租約的價格

部分禁止（NSW、WA、TAS、ACT）：

• 中介不能索取出價（「您能出更高價嗎？」）
• 但是，如果房客自願出更高價，房東可以接受
• 這創造了一個「影子競標」系統，每週多出 $20-$50 可以獲得房產

維多利亞州（自 2025 年起）：

• 正在轉向採用嚴格的昆士蘭模式，堵塞漏洞

負擔不起押金？

多個州提供押金援助計劃：

⚠️ 臨時簽證持有人注意： 押金貸款計劃通常只對永久居民或公民開放。持臨時簽證的新移民應預算支付全額押金。

NSW 可轉移押金計劃

NSW 的一項重大創新是可轉移押金計劃。以前，在房產之間搬遷的房客必須在收回舊押金之前支付新押金（「雙重押金」問題）。新計劃允許押金從舊租約數位轉移到新租約，大大減少了搬遷時所需的前期資金。

取回押金

租約結束時：

1. 徹底清潔房產（或聘請專業退租清潔服務）
2. 與中介完成最終檢查（10 天內）
3. 歸還所有鑰匙、遙控器和卡片
4. 向押金機構提供轉寄地址
5. 通過相關州政府機構提交押金退還申請

押金申請時間表：

• 您的申請提交至押金機構
• 房東有 14 天 回覆或提出爭議
• 如 14 天內無爭議，押金自動退還
• 如有爭議，仲裁庭將舉行聽證會決定

物業狀況報告：您最重要的保障

物業狀況報告是您入住和退租時房產狀況的決定性證據。這是對抗不公平押金索賠的主要工具。

入住狀況報告（搬入前）

1. 房東必須提供 2 份已簽名的副本（或 1 份電子版）在您搬入前
2. 在 5-7 個工作天內徹底檢查
3. 記錄每一個現有問題： 刮痕、污漬、損壞、壞掉的設備、電器故障
4. 拍攝有時間戳記的照片（現代手機會自動記錄）
5. 明確表示不同意任何您不接受的陳述--沉默表示同意
6. 退還 1 份已簽名的副本；保留另一份作為您的記錄

⚠️ 常見錯誤： 沒有記錄現有損壞。如果您沒有記錄損壞，退租時您將需要承擔責任。

退租狀況報告（搬出時）

1. 房東必須在您離開後 10 天內檢查
2. 如可能請出席
3. 拍攝最終照片
4. 仔細審查報告；要求照片副本

此報告決定押金索賠。

正常損耗 vs. 損壞

正常損耗（房東負責）：

• 因陽光照射而褪色的地毯或油漆
• 掛畫架造成的輕微牆壁痕跡
• 因人行走動而磨損的地毯
• 因多年使用而鬆動的門鉸鏈
• 傢俱放置的痕跡

損壞（房客負責）：

• 大面積污漬或燒傷
• 超出掛畫架範圍的牆洞
• 破碎的窗戶或設備
• 明顯的刮痕或凹痕
• 因疏忽造成的水損

各州房客權利

澳洲房客享有強大的法律保護，但具體權利因州而異。以下是主要保護措施摘要：

新南威爾斯州 (NSW)

2024-2025 年改革創造了澳洲最強的租戶保護之一：

• 租金調漲： 每 12 個月限一次；需提前 60 天通知
• 寵物法規： 房東必須在 21 天內回覆，否則寵物自動獲批；不得收取額外寵物費
• 無理由驅逐： 已取消；房東必須提供有效理由
• 提前解約費： 如固定租期剩餘 25% 或更少，最高 4 週租金
• 檢查： 需 7 天通知；每年最多 4 次；僅限週一至週五上午 8 點至下午 6 點
• 緊急維修： 如房東未及時回應，房客可授權最高 $1,000 的維修
• 可轉移押金： 押金可在房產之間數位轉移（無「雙重押金」問題）
• 資源： NSW Fair Trading - fairtrading.nsw.gov.au

維多利亞州 (VIC)

2025 年重大改革（自 2025 年 11 月 25 日起）：

• 租金調漲： 需 90 天通知（從 60 天增加）；每 12 個月一次
• 無理由驅逐： 自 2025 年 11 月 25 日起完全取消
• 標準申請表： 自 2026 年 3 月 31 日起強制使用；房東不得要求此表格以外的資訊
• 隱私保護： 敏感資訊只能在有限情況下要求
• 最低標準： 年度煙霧警報器檢查、窗簾繩安全（自 2025 年 12 月 1 日起）
• 檢查： 需 7 天通知；每 6 個月最多一次；前 3 個月內不得檢查
• 緊急維修： 必須立即完成（爆水管、瓦斯洩漏、電氣故障）
• 物業狀況報告： 必須在搬入前提供；5 個工作天內退還已簽名的副本
• 緊急維修： 如房東未回應，房客可授權最高 $2,500 的維修--房東必須在 7 天內報銷
• 最低標準： 主要起居區需有固定暖氣、所有外門需有死鎖、每 2 年進行電氣安全檢查
• 資源： Consumer Affairs Victoria - consumer.vic.gov.au

昆士蘭州 (QLD)

• 租金調漲： 每 12 個月一次--與房產掛鉤，而非租約（房東不能為了與新租客重設租金而驅逐）
• 最低標準： 自 2024 年 9 月 1 日起適用於所有租約（防風雨、結構穩固、無霉菌、門鎖正常）
• 資料隱私： 個人資料必須在 3 個月內（未成功申請者）或租約結束後 7 年內銷毀
• 家庭暴力： 房客可憑家暴證明立即終止租約
• 檢查： 需 7 天通知；每 3 個月最多一次
• 爭議解決： RTA 提供免費爭議解決服務
• 資源： Residential Tenancies Authority - rta.qld.gov.au

南澳州 (SA)

2023-2025 年重大改革：

• 租金競標： 禁止；房產以固定價格廣告
• 無理由驅逐： 已取消；需提供有效理由
• 標準申請表： 自 2026 年 1 月 1 日起強制使用
• 押金減少： 最高 4 週（如租金 ≤$800/週）；之前是 6 週
• 家庭暴力保護： 增強終止租約的途徑
• 檢查： 每 4 週最多一次
• 資源： Consumer and Business Services - cbs.sa.gov.au

西澳州 (WA)

• 租金調漲： 需 60 天通知；固定租期內不得調漲（除非租約允許）
• 押金門檻： 租金超過 $1,200/週的房產適用不同規則
• 檢查： 需 7-14 天通知；每年最多 4 次
• 進入通知： 需提供合理通知（通常 72 小時）
• 資源： Consumer Protection WA - commerce.wa.gov.au

澳洲首都領地 (ACT)

• 「租屋手冊」： 房東必須在租約開始前提供此手冊--未能提供可能使租金調漲或終止通知無效
• 天花板隔熱： 首個強制要求出租物業達到最低能源效率標準的轄區
• 過度調漲租金： 房客可挑戰明顯高於 CPI 的調漲；舉證責任在房東
• 檢查： 每年兩次（另加初始和最終檢查）
• 資源： Access Canberra

塔斯馬尼亞州 (TAS)

• 租金控制： 只有在書面租約明確允許的情況下才能調漲租金--如果沒有規定，租金在租約期間保持不變
• 押金： 存入 Rental Deposit Authority (MyBond)；業主啟動後房客在線上支付
• 檢查： 每 3 個月一次
• 寵物： 房東仍有相當大的拒絕權
• 資源： Consumer, Building & Occupational Services

北領地 (NT)

• 租金競標： 禁止--房東不能接受高於廣告價格的出價
• 信託帳戶： 私人房東可以自行保管押金，但必須使用指定的信託帳戶；房客可以要求帳戶詳情
• 預付租金： 不得要求超過一個租期
• 檢查： 每 3 個月一次
• 資源： NT Consumer Affairs

所有州通用的房客權利

無論您在哪個州，您通常都有以下權利：

• ✅ 居住在安全、乾淨且適合居住的房產
• ✅ 享有不受不合理干擾的安寧居住權
• ✅ 知道房東是誰並獲得聯繫方式
• ✅ 及時完成緊急維修（24-48 小時）
• ✅ 對租約中的不公平條款提出異議
• ✅ 不因種族、性別、家庭狀況或殘疾而受到歧視

維修和保養

緊急/急迫維修

緊急維修包括：

• 電氣故障、瓦斯洩漏
• 水供應中斷、水管爆裂
• 馬桶堵塞或損壞
• 缺乏熱水、暖氣、烹飪設施
• 嚴重屋頂漏水、水災、風暴損壞

您需要採取的行動：

1. 立即致電房東/中介
2. 幾小時內以書面形式跟進（電子郵件或簡訊）- 留下書面記錄
3. 保留所有通訊記錄

房東的義務：

• 在 24 小時（NSW/SA）到 48 小時（因州而異）內安排合格維修人員
• 「盡快」完成維修（通常 1-2 天）
• 在真正緊急情況下，您可以自行安排維修並申請報銷

非緊急維修

• 以書面形式報告給房東/中介（電子郵件即可）
• 房東必須在收到書面要求後 14 天內完成
• 如未完成，記錄聯繫嘗試，然後向仲裁庭申請

檢查時的照片隱私

VIC、QLD 和 SA 的新改革現在限制房東在檢查期間拍攝顯示您個人物品或身份的照片（例如牆上的家庭照片）。當房產要出售廣告時，您有權反對發布此類照片。

避免租屋詐騙

租屋詐騙不幸地很常見。保護自己：

常見租屋詐騙

• ❌ 在親自看房之前要求預付租金/押金
• ❌ 多付支票以獲得退款（支票是偽造的）
• ❌ 刊登他們並不擁有的房產；騙子假扮業主
• ❌ 施壓要求立即現金付款

房東/中介的危險信號

• 要求與適合性無關的過多個人資訊
• 拒絕提供租約
• 不願意將押金存入監管機構
• 收取過多費用（申請費、看房費、推薦人查核費）
• 不願提供前任房客的參考

如何驗證

• ✅ 務必親自看房
• ✅ 在 realestate.com.au 或 domain.com.au 上驗證房源
• ✅ 向公平交易機構查詢中介資格
• ✅ 反向圖片搜尋： 使用 Google Lens 檢查房源照片是否出現在其他地方（例如舊的出售房源）
• ✅ 產權搜尋： 對於私人出租，土地產權搜尋（透過各州土地產權辦公室，$15-$30）可驗證「房東」是否真的擁有該房產
• ✅ 驗證中介執照： 在您所在州的公平交易公開登記冊上查詢中介的執照號碼
• ✅ 所有事項都要書面記錄
• ✅ 向您所在州的公平交易機構舉報詐騙

常見錯誤避免

1. 沒有仔細閱讀租約 - 簽署前了解您的義務
2. 跳過物業狀況報告 - 用照片詳細記錄任何現有損壞
3. 現金付款沒有收據 - 務必取得書面付款確認
4. 沒有以書面形式要求維修 - 口頭要求難以證明
5. 不了解費用就提前解約 - 這可能代價高昂
6. 簽約前付押金 - 在拿到已簽署的協議前絕不付款

在競爭激烈的市場中給新移民的建議

澳洲租屋市場競爭可能非常激烈，尤其是在雪梨和墨爾本等主要城市。以下是提高成功機會的策略：

• 同時申請多個房產
• 看房後立即準備提交申請
• 預先將所有文件上傳到 1Form 或 Snug
• 撰寫引人注目的求租信（可提高 10-15% 獲批率）
• 對入住日期保持彈性
• 考慮先住分租房，同時建立本地推薦人（3-6 個月）
• 尋找熱門區域以外的房產以獲得更好的可用性

專業提示： 對於剛到達的人，在建立就業歷史和本地推薦人的同時，臨時住宿（旅館、Airbnb、服務式公寓）3-6 個月能顯著提高之後的租屋成功率。這種策略是市場上的標準做法和預期。

遇到問題怎麼辦

如果您在租屋期間遇到問題：

1. 先與物業經理溝通 - 許多問題可以非正式解決
2. 以書面形式投訴 - 電子郵件可留下記錄
3. 聯繫您所在州的租屋管理機構 - 免費建議和爭議解決
4. 社區法律中心 - 為租戶提供免費法律協助

租戶權益服務

仲裁庭申請費用很低；權益服務可協助準備案件。

各州租屋管理機構熱線

First Migration 如何幫助您

雖然我們專精於移民服務而非房地產，但了解租屋市場是在澳洲定居的重要一環。我們許多客戶在辦理簽證的同時也面臨找房的挑戰，我們理解這些挑戰是相互關聯的。

如果您正計劃移居澳洲，並對簽證要求、工作權或移民旅程的任何其他方面有疑問，我們隨時為您提供協助。

準備好開始您的澳洲之旅了嗎？ 我們誠摯邀請您填寫免費簽證評估表，讓我們了解您的情況並提供量身定制的移民建議。